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부동산 이중매매와 배임죄, 사기죄, 횡령죄의 문제

관리자 2022-09-13 조회수 66
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안녕하세요. 구본준 변호사입니다. 오늘 칼럼은 부동산의 이중매매와 관련된 문제를 다뤄볼까 합니다.

최근 아파트 등 부동산 가격이 급등하면서 이중매매 사건에 대한 문의가 많아지고 있습니다. 매도인이 A라는 매수인(제1매수인)에게 계약금과 중도금을 받은 이후, B라는 매수인(제2매수인)이 더 많은 돈을 준다고 하면 그 유혹을 이기지 못하고 이중매매를 하는 경우가 늘고 있는 것입니다. 하루가 다르게 상승하는 부동산 가액으로 인해 여러가지 문제가 생기는거죠.

제가 주로 다루는 분야가 형사사건부동산 분야이다보니, 이와 관련해서는 드릴 말씀이 많을 것 같네요.

그럼 이제부터 부동산의 이중매매가 어떠한 형사책임을 갖게되는지 살펴보겠습니다.

1. 부동산의 이중매매

<부동산 이중매매란?>

앞서 살펴보았다시피, 매도인(부동산 소유자)이 자기소유의 부동산에 대하여 A라는 사람과 매매계약을 체결하였으나, 아직 이전등기를 해 주지 않은 상태에서 다시 B라는 사람과 매매계약을 체결하고 B에게 소유권이정등기를 경료해 준 경우를 말합니다. 즉 A와 매매계약을 체결한 상태에서 B에게 부동산을 팔고, 등기까지 이전해주면 이중매매가 성립하는 것입니다.

<이중매매의 형사처벌>

일반적으로 부동산을 이중매매하는 경우에는 원칙적으로 범죄가 아닙니다. 민사사건에 불과한 문제이죠. 그러나 몇몇 경우에는 형사 문제가 될 수 있는데, 사기죄, 횡령죄, 배임죄 등이 성립할 가능성이 존재하기 때문입니다. 매도인이 처한 상황, 행위에 따라 각 범죄의 구성요건 해당여부가 달라지므로 구체적인 사례를 들어 살펴보겠습니다.

2. 사기죄가 성립하는 경우

<매수인 A에게 이전등기 경료 후, 매수인 B와 매매계약을 체결하고 매매대금을 수령한 경우>

부동산 소유자인 매도인이 A라는 매수인에게 매매대금을 수령하고 이전등기까지 경료하여 주었다면 매도인은 더 이상 부동산의 소유자가 아닙니다. 따라서, 매도인은 부동산을 B에게 매도할 권리가 없습니다. 만약 매도인이 A에게 소유권이 이전된 사실을 숨기고 B와 부동산 매매계약을 하고 계약금 등 금원을 수령하였다면 사기죄가 성립합니다.

대법원은 1971. 8. 31. 71도1302 사건에서 "타인에게 매도하여 그 소유권이전등기까지 경유해준 부동산을 자기소유라고 하여 재차 매도하였다면 그 자체에 있어 적극적인 거짓말로 매수인을 기망한 것으로 볼수있다"고 하여 사기죄가 성립한다고 판시하였습니다.

3. 횡령죄의 성립여부: x

<원칙적으로는 횡령죄 성립 x>

횡령죄는 자기가 보관하는 타인의 재물이나 점유이탈물을 불법하게 영득하는 것을 내용으로 하는 범죄를 말합니다. 즉 타인의 물건을 판매해야 성립하기 때문에 자신의 재물을 다른사람에게 매도한 경우에는 횡령죄가 성립할 수 없습니다.

부동산의 이중매매도 마찬가지 입니다. 매도인은 매수인에게 소유권 이전등기를 하기 전까지는 소유권자이므로, 아무리 매매대금 전액을 받았다고 하더라도 소유권자임은 변함이없습니다. 매도인이 매수인 A와 매매계약을 체결하고 매매대금 전액을 받았다고 하더라도, 소유권자는 여전히 매도인이기 때문에 다른 매수인 B에게 부동산을 매도한다고 하더라도 횡령죄는 성립하지 않습니다. 따라서 부동산의 이중매매 사건에서 제1매수인인 A가 매도인을 횡령죄로 고소하는 것은 이치에 맞지 않습니다.

4. 배임죄의 성립여부: 중요

<부동산 이중매매는 배임죄가 성립할 가능성이 존재 합니다>

배임죄는 "타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가하는 것"을 말합니다.

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