임대차보증금 돌려받기

계약기간이 끝났는데, 집주인이 보증금을 안줘요. 도대체 어떻게 해야하나요?

안녕하세요. 구본준 변호사입니다.

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오늘은 임대차계약이 유효하게 종료되었음에도 불구하고, 임대보증금을 돌려받지 못하고 있는 분들을 위해 이를 해결할 수 있는 몇 가지 방법을 소개해드리려고 합니다. 저는 형사사건을 전문적으로 해결하고 있습니다만, 원칙적으로 보증금반환의 문제는 민사적 문제이므로 민사사건임을 전제로 먼저 말씀드려야 할 것 같네요.

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1. 유효하게 계약 해지하기

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임차인은 계약을 종료하기 원하는 경우에는, 임대인에게 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지는 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 해야합니다. 통지는 구두로도, 문자로도, 카카오톡으로도 그 어떤 방법이든 가능합니다. 다만 통지를 했다는 것에 대한 입증책임은 이를 주장하는 사람에게 있으므로 반드시 입증가능한 방법으로 해야합니다. 가장 확실한 방법은 내용증명을 보내는 것이겠지요.

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만약 2개월 전에 갱신거절의 통지를 하지 않았다고 하더라도, 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다. 다만 이 경우에는 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다. 즉 유효하게 보증금을 돌려받을 수 있는 날짜가 늦춰진다는 단점이 있죠.

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어찌되었든 유효하게 계약이 해지되면, 임차인은 임대차계약이 종료되는 날부터 임대차보증금 채권이라는 것을 갖게 됩니다.

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2. 해지 후 임대인이 보증금을 주지 않는 경우 (민사소송)

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임대차계약이 해지되면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려주어야 하고, 임차인은 임대인에게 임차목적물을 반환해야합니다. 이는 동시이행의 관계에 있습니다.

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만약 임대인이 "새로운 세입자가 들어와야 돈을 주겠다"고 하면서 보증금 반환을 거부하는 경우에는 법적대응을 해야겠죠.

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시작은 내용증명이겠죠. "언제까지 보증금 돌려주지 않으면 법적조치를 취하겠다"는 내용으로 내용증명을 보내서 해결이 되는 경우도 있습니다. 특히 변호사의 이름으로 내용증명을 보내면 더욱 효과적이겠죠.

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내용증명으로 해결되지 않는 경우에는 소장을 작성하여 접수해야합니다. 변호사를 소송대리인으로 선임하여 진행하면 좋겠지만 비용이 부담스러운 경우에는 본인이 직접 작성하여 접수하기도 합니다. 유효하게 계약기간이 종료되었음에도 보증금을 반환하여 주지 않는 경우에는 그리 어렵지 않게 승소판결을 받으실 수 있을겁니다.

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소장은 통상 아래와 같이 작성됩니다. 만약 임차인이 계속하여 거주하고 있는 경우에는 지연손해금을 삭제하기도 하는데요. 잘못된 내용이 기재되면 법원에서 보정명령이 나오므로 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 그때 변경해도 소송에는 아무런 지장이 없으니까요. 참고로 민사소송은 아래의 웹사이트에서 전자소송으로 가능합니다.

https://ecfs.scourt.go.kr/

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3. 소장접수 이후 (강제집행)

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소장 접수 후 특별한 다툼이 없다면 임차인의 승소로 판결이 확정될 것입니다(혹시라도 피고가 임료의 미지급이나 원상회복 등을 이유로 보증금의 액수를 다툰다면 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다).

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이 판결문은 집행권원이 되는데요. 집행권원으로는 강제집행이란 것을 할 수 있습니다. 즉 법원에 임차목적물 경매신청을 한다거나, 피고의 다른재산에 강제집행을 하는 것입니다. 경매신청을 하였다고 끝난 것은 아닙니다. 세입자가 존재하는 경우에는 유찰되는 경우가 많기 때문입니다. 낙찰이 되더라도 배당금에서 온전히 보증금을 받지 못하는 경우도 많죠.

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이런 경우에는 피고의 다른 재산을 압류해야만 합니다. 여기서 압류방법까지 말씀드리기에는 너무 길어질 것 같아서 간단히만 설명드릴게요.

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집행권원이 확보되면, 일반적으로 임차목적물 건물에 경매신청을 합니다. 경매를 신청해도 보증금을 모두다 받지 못한다면 이후에는 피고의 일반재산에 압류를 하고, 압류하여 추심이후에도 부족한 경우에는, 유체동산까지 압류집행하는 경우도 있습니다. 문제는 피고의 재산이 없는 경우인데요.

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이 경우에는 어떻게 해야하는지 말씀드려 보겠습니다.

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4. 피고(임대인)의 재산이 없는 경우 (깡통전세)

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민사사건의 가장 큰 문제점은 채무자 명의의 재산이 없는 경우에 채권자는 어떻게 할 방법이 없다는 것입니다. 강제집행을 하고 싶어도 재산이 없어, 아무것도 못하는 경우에 참 난감하겠죠.

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솔직히 말씀드리면 이후에는 방법이 없습니다. 재산명시신청, 조회, 채무불이행자 등재신청 등의 절차가 가능하긴 하나, 아예 배째라는 식으로 임대인이 보증금 반환을 거부하는 경우에는 더 이상 할수 있는 방법이 없겠죠. 그나마 주택도시보증공사 등에 보험이라도 들어 놓았다면 공사에서 먼저 보증금을 반환 받고, 구상하는 식으로도 해결가능하겠지만 절차와 조건이 까다로워서 보험을 가입하지 않은 분들도 많을 것입니다.

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여기서 그나마 할 수 있는 방법이 하나 있는데요. 사기죄로 형사고소하는 것입니다.

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제가 예전에 진행했던 사건을 일례로 말씀드려보겠습니다.

피의자 K는 A라는 법인을 만들고, 법인의 이름으로 수십채의 다가구 건물(원룸)을 건축하여 수십명의 세입자로부터 보증금을 받고 임대하였다. 

이후 K는 세입자로부터 받은 보증금을 차명계좌로 이체하고, A법인은 파산하는 수법으로 수십명의 보증금을 편취하였다.

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위 사례는 일반적인 깡통전세사기의 모습인데요. 즉 실질적인 임대인은 K이나, 형식적 임대인은 A라는 점을 악용하여 A만 파산시키는 수법으로 여러명의 세입자들로부터 임대보증금을 편취한 사건입니다.

위와 같은 경우에는 민사소송으로 보증금을 받을 수 있는 방법이 없습니다. 임대인이 법인인 A이기 때문에 A의 재산에만 집행이 가능한데, A는 파산해버렸기 때문입니다. 그나마 A의 건물들에 강제집행을 하는 방법뿐인데, 근저당, 압류, 가압류가 잔뜩 걸려있고 국세와 지방세마저 납부하지 않아 국가로부터도 압류가 걸려있는 건물들이라 실질적으로 받을 수 있는 보증금은 거의 없죠.

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K에게 무언가 하고 싶어도 어차피 K는 당사자가 아니기 때문에 K에게는 아무것도 할 수 없습니다.

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그러면 아무것도 하지 않고 손놓고 있어야 할까요? 임차보증금이나 전세보증금은 임차인의 입장에서 보면 평생을 모은 큰 돈일겁니다.

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여기서 제안드리는 방법은 K를 사기죄로 고소를 하는 방법입니다. K는 A라는 법인을 만들어 보증금을 수령하고 A는 파산시키는 수법으로 보증금을 편취하였습니다. 정작 K는 서울 강남에 위치한 100평이 넘는 고급빌라에 살면서, 세입자에게 줄 돈은 한푼도 없다고 하고 있죠.

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사기고소에 대해서는 드릴 말씀이 많은데, 내용이 너무 길어지고 있어서 이 부분에는 추후에 말씀드리도록 하겠습니다. 살펴볼 판례가 많습니다.

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5. 마치며

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민사소송 중에도 임차목적물에 계속 거주 할 수 있는지, 임차권 등기란 무엇인지, 목적물 인도와 보증금반환이 동시이행의 관계에 있다면 목적물 인도 없이도 경매신청이 가능한지 등등 세세한 부분에서 드릴 말씀이 많습니다만, 여기에서 이 모든 것을 말씀드리기에는 너무 많은 내용입니다.

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중요한 것만 말씀드리면, 묵시적 갱신이라는 것이 있으니 계약하지를 위해 제때 갱신거절의 통지를 할 것, 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 내용증명을 보내고, 내용증명으로도 보증금을 반환하지 않으면 민사소장을 접수할 것, 접수이후에는 강제집행절차에 착수할 것, 강제집행으로도 부족하면 형사고소도 생각해볼 것. 정도로 정리할 수 있을 것 같습니다.