임대인이 임대차보증금 반환하지 않는 경우, 사기고소

안녕하세요. 구본준변호사입니다.

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임차인의 입장에서 임대인이 보증금을 제때 반환해주지 않아 속썩은 경험이 많이들 있을겁니다. 내집마련을 하기 전에 누구나 겪을 수 있는 문제이지요.

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일반적으로 임대인의 보증금반환 문제는, 민사사건입니다. 즉 임대인은 임차인에게 임대차보증금반환 채무를 지고, 이 채무를 불이행하면 채무불이행책임을 지게 됩니다.

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그렇다면 임차인은 보증금을 돌려받기 위하여 임대인을 상대로 임대차보증금반환 청구의 소를 제기하여 판결이 확정되고 강제집행을 해야만 비로소 돈을 돌려받을 수 있다는 말이 됩니다. 소송기간은 최소 6개월정도 소요되며 만약 임대인이 임료미지급이나, 원상회복등을 이유로 다투기 시작하면 1년은 훌쩍 지나갑니다. 힘겹게 소송에서 이긴다고 하더라도 항소심, 상고심 등 소송이 확정되려면 몇 년은 지나가버리죠.

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게다가 소송이 확정된다고 하더라도 결국 돈을 받기위해서는 강제집행이라는 절차를 진행해야 합니다. 경매를 신청하거나 채권압류 및 추심명령신청 등을 해야만 보증금을 돌려 받을 수 있는 것인데, 강제집행 결과 집행할 재산이 없거나 재산이 있더라도 보증금 총액에 한참 미치지 못하는 경우도 비일비재합니다. 임대인이 아예 작정하고 깡통전세로 만들어 놓는다거나, 임대인이 법인이라고 한다면 한푼도 받지 못하게 될겁니다.

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결국 민사소송은 실효성있는 방안이 아닌겁니다.

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자.... 그러면 이제 임차인은 임대인에게 보증금을 어떻게 받아야만 할까요? 혹자는 임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단의 자문을 받아보라고 말씀하시는 분도 계실건데, 실제로 배째라고 나오는 임대인이라고 한다면 실효성있는 방법도 아닙니다. 임대차분쟁조정위원회의 조정은 조정내용에 대하여 임대인과의 합의가 필수입니다. 강제적으로 조정이 가능한것도 아니죠.

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이제 남아있는 방법은 형사고소입니다. 임대인을 사기죄로 형사고소하고, 그 과정에서 합의금으로 보증금을 돌려받는 식으로 사건을 해결할 수있습니다. 다만, 이 방법은 임대인의 보증금수령행위가 사기죄가 성립한다는 전제하에 쓸 수 있는 방법입니다. 단순히 임대인의 행위가 채무불이행에 해당된다면 사기고소를 하더라도 불기소(불송치)처분으로 종결될 가능성이 높기 때문에 사전에 면밀히 검토하고 시작해야한다는 말씀 드리고 싶습니다.

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이하 제가 진행했던 사건들과 대법원, 하급심 판례들을 살펴보면서 이야기를 나눠보겠습니다.

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1. 어떤 경우에 사기죄 고소가 가능한 것일까?

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사기죄는 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 취득하게 함으로써 성립하는 범죄"입니다. 분설하면, 아래와 같습니다.

<사기죄의 성립요건>

- 재물 또는 재산상의 이익인지?

- 기망행위가 존재하는지?

- 기망행위로 피해자가 착오를 야기했는지?

- 피해자가 처분행위를 하였는지?

자, 그러면 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않으면 모든 경우에 사기죄가 성립할까요? 사기죄가 성립되는 요건을 말씀드리는 이유는 그렇지 않다는 것을 말씀드리기 위함입니다. 특히 사기죄 성립여부에서 문제가 되는 것이 기망행위인데요. 기망행위는 사실과 다른 이야기를 하여 피기망자를 착오에 빠뜨리는 행위를 말합니다.

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임대차계약에서 적용시켜보죠. 임대차 계약에서 기망행위는 "임대인이 임차보증금을 반환하지 못하리라는 점을 충분히 인식하고 있거나, 반환할 의사가 없었음에도 불구하고, 임대차 계약을 맺고 보증금을 수령하는 것"입니다. 여기서 문제는 보증금을 반환하지 못하리라는 점을 인식하였거나, 반환할 의사가 없었다는 점을 임차인(고소인)이 입증해야 한다는 것인데, 보통 여기서부터 문제가 생깁니다.

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보증금 반환 의사나 반환 불가능한 점에대한 인식은 임대인의 내심의 의사인데, 마음속을 들여다보는 거울이 존재하는 것도 아닌데 어떻게 이를 입증할 수 있겠어요.

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그래서 이런 경우에는 객관적으로 드러난 사정들을 추단하여 내심의 의사를 추단합니다. 대법원은 고의의 입증방법에 대하여 "고의는 내심적 사실이므로 피고인이 이를 부정하는 경우에는 사물의 성질상 고의와 상당한 관련성이 있는 간접사실을 증명하는 방법에 의하여 입증할 수 밖에 없다"라고 하여, 간접사실증명법을 사용합니다.

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예를 들어 임대차계약 시

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"임대인이 경매가 진행된 사실을 숨기고 부동산등기부등본의 임의경매개시결정 부분을 지우는 등의 방법으로 건물의 권리관계를 숨긴 경우(서울중앙지법 2016고단1075)",

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"경매절차가 진행 중인 사실을 고지하지 아니한채 지입차의 명의변경 계약을 체결하고 대금을 지급받은 경우(대법원 1985. 4. 9. 선고 85도242",

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"임대인이 임차인에게 제3자에게 경락허가 결정이 된 부동산을 그러한 사실을 고지하지 않은 채 전세를 놓은 경우(대법원 1974. 3. 12. 선고 74도 164)"

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에는 임대인에게 사기죄가 선고되었습니다.

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법원의 태도를 정리해서 말씀드리면 "처음부터 보증금을 반환하지 못할 사정이 존재하였거나, 할 수 없다는 것을 인식하였던 경우에는 사기죄가 성립된다"고 말 할 수 있습니다. 

즉 사기죄의 범행 의도가 존재함을 보증금 반환할 수 없었던 상황으로 추단하는 것이라고 할 수 있습니다.

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2. 사기죄로 고소하기 힘든 경우

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원칙적으로 임대인의 보증금 반환의무는 민사상의 채무입니다. 사기죄가 성립하지 않음이 원칙이죠.

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앞서 말씀드린 사기죄로 고소가 가능한 사안은 "보증금 미반환"에 대한 특별한 사유가 존재하는 경우를 말씀드린 것이고, 일반적으로는 사기죄가 성립하지 않습니다.

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예를 들어, 임대인이 임차인으로부터 보증금을 받을 당시에 건물에는 어떠한 권리상의 하자가 없었고 일부 근저당이 설정되어 있었으나 임대보증금을 돌려줄 수 있었던 상황이라면 사기죄가 성립되지 않습니다. 이후에 임대인의 재정상태가 악화되어 많은 빚을 지고 추후 보증금을 돌려줄 수 없는 상황에 이르게 되더라도, 사기죄가 성립하지 않음에는 변함이 없죠.

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대법원은 1985. 9. 10. 선고 85도1306사건에서도 같은 입장으로 판시하였는데요. 

" 임대차계약을 체결하고 보증금을 교부받을 당시 그 부동산에 관하여 저당권이 설정되어 있다는 사실을 고지하지 않았더라도 임대인이 계약당시 그 부동산이 경매되리라는 사정을 알지 못하였다면 불법영득의 의사로서 임차인을 기망하여 보증금을 편취하였다고 보기 어렵다. "

라고 판시하여, 임대인에게 사기의 범의가 존재하려면 어느정도 객관적인 자료들이 갖추어질 것을 요하고 있습니다. 단순히 근저당이 설정되어 있는 사실을 숨긴 사실만으로는 사기죄가 성립하지 않는다는 것이죠.

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하급심 판례를 살펴보죠. 울산지방법원은 기망의 정도에 대하여, 

"특별히 임차목적물에 설정된 근저당권 등으로 인하여 임차인이 그러한 사정을 알았더라면 임대차계약을 체결하지 않았을 정도의 내용으로 부동산의 거래상 신의칙상 요구되는 사항을 적극적으로 속이거나 이를 고지하지 않는 경우 등을 제외하고는 일반적으로 임대차계약을 체결함에 있어 자신의 재산상태 등을 고지 하지 않았다는 사정만을 가지고 사기죄에서 말하는 기망이라고 단정할 수 없다(울산지방법원 2005. 10. 14. 선고 2005노338판결)"

라고 판시하여, 기망의 범위를 좁게 해석하고 있습니다.

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3. 마치며

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결론적으로 말씀드리면 임대차 보증금을 돌려받지 못하는 대부분의 임차인들은 임대인을 사기죄로 고소할 수 없습니다.

근저당권이 설정되어 있다거나, 압류가 되어있다는 사실만으로는 사기죄의 범의가 인정되지 않기 때문입니다. 즉 경매가 진행 중인데, 이를 숨긴 경우라거나 보증금을 돌려주지 못할 것이 분명한 특별한 사정이 존재해야만 임대인에게 사기죄가 성립됩니다.

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사실 이러한 법원의 태도는 임차인에게는 피눈물을 흘리게 만드는 요소이긴 한데요. 그나마 임대인이 자연인인 경우라면 다행이겠지만, 법인인 경우라면 보증금 채권보다, 국세와 법인소속 직원의 최근 3개월간의 임금채권이 우선이기 때문에 임차목적물을 경매하더라도 받을 수 있는 돈이 거의 없게 되는 경우가 허다하기 때문입니다.

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법인의 대표가 법인을 통해 보증금을 모두 가져가더라도, 임대인은 아니기 때문에 법인 대표에게 강제집행을 할 수가 없고, 법인은 파산해버리면 그만이기 때문에 수많은 임차인들이 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 벌어지게 되는 겁니다.

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이러한 이유로 임대인이 법인인 경우에는 특별한 주의가 필요한 것입니다. 결국 민사적인 방법으로는 해결이 불가능한 상황이 되버리는 것이죠. 이제 남은 방법이라고는 사기죄로 고소하는 방법 뿐인데, 사기죄 성립 범위를 엄격하게 해석하고 있는 법원의 입장을 살펴볼 때, 사기죄로 기소되어 유죄를 선고받기도 어려울 것입니다.