1995년 부동산 거래의 정상화와 부동산 등기제도를 악용한 투기나 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하기 위하여 부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률(일명: 부동산실명법)이 시행된 것은 많은 분들이 알고 계실 것 입니다.

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오늘은 이와 관련한 횡령죄의 문제에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 부동산실명법이 본격적으로 시행되기 전의 판례의 입장과 이후의 판례의 입장에 변화가 생긴 부분이 있으니, 이 부분을 중점적으로 보면 좋겠네요.

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1. 명의신탁의 유형과 효과

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<양자간 명의신탁>

신탁자의 부동산을 수탁자에게 명의만 이전하는 것을 말합니다. 수탁자가 배우자나 종중이 아닌이상 부동산실명법에 따라 무효입니다. 따라서 신탁자는 수탁자에게 부동산을 다시 돌려달라는 등기말소청구를 할 수 있고, 이는 소유권에기한 물권적 청구권이므로 시효문제가 없습니다. 즉 수탁자는 신탁자의 반환요구에 시효와 무관하게 응해야만 합니다.

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<3자 간 명의신탁>

부동산등기의 명의는 수탁자로 하나, 매매계약에 따른 효과를 신탁자에게 귀속시키는 경우 3자간 명의신탁이라고 합니다. 계약당사자가 누구인지가 핵심인데, 이는 계약명의신탁과 구분됩니다.

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3자간 명의신탁은 부동산실명법 제4조에 따라 무효입니다. 매도인은 수탁자에게 등기 말소청구권을 갖고, 매도인과 매수인(신탁자) 사이의 부동산 매매계약은 유효합니다. 따라서 매수인은 매도인에게 본인에게 다시 등기를 이전해달라고 요청할 수 있습니다. 이를 등기청구권이라고 합니다.

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만약 수탁자가 본인 소유라고 주장하는 경우에는 신탁자는 매도인의 말소청구권을 대위하여 부동산을 매도인의 명의로 돌려놓고 매매계약에 따라 등기청구가 가능합니다. 이는 채권적청구권이므로 소멸시효가 존재하며 10년입니다. 다만 신탁자(매수인)이 부동산을 점유하고 있다면 시효는 진행되지 않습니다.

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<계약명의신탁: 매도인이 악의인 경우>

계약명의 신탁은 매도인과 수탁자가 계약의 당사자입니다. 매도인과 신탁자가 계약의 당사자인 3자간 명의신탁과는 이러한 점에서 차이가 있습니다. 이때 매도인과 수탁자의 계약은 무효가 되는데, 매도인은 수탁자에게 소유권이전등기를 말소하라고 청구할 수 있습니다. 등기가 말소되면 수탁자는 매도인에게 매매대금의 반환을 청구할 수 있고요.

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이렇게되면 내부적으로 신탁자가 수탁자에게 준 돈을 어떻게 처리하냐의 문제가 남는데, 이때는 신탁자는 수탁자에게 매매대금의 반환을 청구할 수 있습니다. 부당이득의 반환을 청구하는 것이죠.

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참고로 위와 같은 구조는 매도인이 신탁자와 수탁자간의 명의신탁이 존재함을 아는 경우에 한해서입니다. 모르는 경우는 아래와 같이 달라집니다.

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<계약명의신탁: 매도인이 선의인 경우>

매도인이 신탁자와 수탁자의 명의신탁약정이 존재함을 모르는 경우(악의)라고 한다면, 효과가 달라지는데요. 이 경우 매도인과 수탁자의 계약은 유효하기 때문에 수탁자는 부동산을 유효하게 취득합니다.

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만약 수탁자가 유효하게 취득한 부동산을 신탁자에게 반환거부하는 경우에는 신탁자는 수탁자에게 부동산반환을 청구 할 수 없고, 다만 매매대금만을 부당이득으로 반환할 수 있을 뿐이죠.